德國生活|德國租屋心得 注意事項 – 移居德國生活必看

最後更新 2022-05-03 by whereisthesally

沒來德國之前不知道原來租屋是這麼難的，德國人租屋都不易更何況是德語一竅不通的外國人！德國租屋是在德生活第一個挑戰！德國找屋不是一天二天就搞定的事，基本上是屋主挑租客不是租客挑。幸運的我們現在總算安頓好了，這次租屋更得到3個屋主想租給我們啊(超LUCKY！！！)現在分享一下德國租屋心得，詳細提供租屋平台供參考，希望這篇文章可以幫到你！

短期租屋

德國租屋市場是競爭十分大因為供不應求，特別是大城市如柏林Berlin、漢堡 Hamburg、慕尼黑Munich、杜賽道夫Düsseldorf 等熱門城市租屋競爭更加激烈，在人到達德國前安排長期住宿基本上是不可能的，大多數人只能短租數個月在此期間找長租。因為德國的法律是比較保護租客的，屋主不能隨意把租客趕走(沒有交租也不能短時間內趕走啊！當然好租客要準時交租啦！)。怕你不交租怕你半夜開大音樂怕你弄壞他的屋種種因素，因此屋主都精心挑亂租客(哭) 不會租給素未謀面的人啦(單是合約短租只有2頁長租的正式租屋契約有20多頁就知長租認真得多！)！我們剛剛到達的時候也是先短租3個月期間再找到長租的apartment (Coronavirus怕封關的關係，我們在短租租約開始前更提前到德國，在Airbnb找到住宿先住1個星期！)，屋主更可以入籍Anmeldung，那麼我們可以安心找長期租屋(並不是每一個短租屋主可以給你入籍Anmeldung應事前問清楚屋主能否這樣做才好租屋！)。

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☞【德國生活】如何入籍ANMELDUNG/ 附中文翻譯申請表格

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短租的好處是對於剛剛來到居住城市，還未很了解該區的生活機能、工作和學校的通勤距離會不會太遠、該區治安等，可清楚了解後再決定是否在該區長住？！有空閒時間也不妨去其他區了解是否合適居住。而且短租應租附傢俱的apartment，我們透過homelike租到的apartment真的不錯，這apartment是剛剛翻新好的，租金是包含全部費用啦！除了附傢俱之外，一些生活用品如風筒、曬衣架、煮食用具都齊全，對於剛到埗什麼用品都沒有的我們真的領包入住就可以啦！還有apartment位於萊茵河Rhine River沿河，感受到杜賽道夫Düsseldorf的河畔之美，日落去看黃昏跑步景色美得醉人，只是租金不算便宜和apartment較小，所以要找長租的apartment啦！

德國短期租屋網站

Airbnb: https://www.airbnb.com/

Agoda: https://www.agoda.com/

homefully: https://homeful.ly/

homelike: https://www.thehomelike.com/

mwz24: https://mwz24.de/

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長期租屋

在德國長期租屋最常見的租屋方法房屋地產經紀、個人出租。房屋地產經紀是透過地產經紀人去處理租屋事宜，過往租客透過房屋地產經紀租屋是需要支付經紀費，現在經紀費已經改為屋主支付啦，所以不用擔心經紀費啦！如是透過房屋地產經紀幫你找apartment則需要支付經紀費。個人出租通常是屋主/二屋主(即是二屋主向屋主租屋，再轉租給其他人)。

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預約看房

無論任何方法租屋看到合心水的屋都要預約看屋，有提供電話的可直接打去(但未必能以英文溝通啊！)或E-mail/Messenge聯絡。請不要傳 “Hello，我想看屋！” 這種訊息在德國實在太過簡單，試想想屋主有機會收到幾十人爭搶看同一間屋，這麼簡單沒有個人資料的訊息一定會被Skip啦！必須要有以下的資料才會考慮給你看屋啊……寫得有誠意才會約你啊。

不是說德國最重視隱私的嗎？似乎不適用於租屋的時候！這根本跟找工作投履歷一樣！我們在找屋的兩個多月期間，大約傳了200多間想看屋的message！！！有回覆約我們看屋的有20多間！所以呢不用多想，看到不錯的就傳message吧。反正不一定有回覆的，有時侯有回覆但時間日子去不了、跟其他看屋的預約撞了時間而且他不一定讓你改時間(在德國就是這樣，你不來他也不擔心租不了出去啊……)多傳幾間有回覆再算。我們以為外國人又不會德文才這要花那麼多時間找屋，Mr. J的德國同事也傳了100多間想看屋的message！你就明白德國的租屋市場競爭有多大，除非你財力雄厚、沒有小孩也不計劃生小孩、沒有寵物、不抽煙、則超幸運可能很快找到屋，也有朋友看了幾間屋就找到了，但這是幸運又少數的例子。傳說屋主一般會以稅後收入Brutto三分之一準則來決定挑選租客，稅後收入Brutto不到租金三分之一的申請一般不會被接受，以我們的經驗來說這是不一定的！現在我們住的apartment租金高了一點，而另一個屋也願意租給我們呢！我們也傳想看屋message後收過屋主的message說這收入不足夠租這間屋還未計其他雜費生活費blabla…(看也沒有看過屋說那麼多說幹嘛？！把大部分收入用來交租不行麼？！)也有屋主看完屋申請後說還是想租給單身的人(真正的原因誰知道？！不想租給外國人？！)高薪的人和收入較少的人同樣選擇較便宜租金的屋，你覺得屋主會租給誰呢？！(在香港有錢交租就可以了，收入少但資產多靠炒賣投資的人有很多啊！)高薪的人選擇有很多，收入越高機會越大，其實真的很不公平！根本是互相傷害！

▼搞·笑？？！！

看屋的時候，記得要準時和帶齊必要文件(詳細看下面”必要文件”)！不妨早一點到看看附近的生活機能、治安等。看屋有時候是一對一﹑也有時候是一對十(十個想租的人一齊爭)啊！！！這種一對十我們超不喜歡，非常競爭的感覺(好像去Casting……)！這種情況夠常出現於房屋地產經紀。看屋有時是屋主親自帶你看親自選擇租客，這種情況是非常幸運啦，直接見到屋主成功機會夠大不妨多點聊天爭取好印象！3個aparment 想租給我們，其中2個都是直接見屋主的！大多數看屋現任租客帶你看再轉交給屋主選，也可能想你take over他的傢俱廚房。現任租客可决定將哪一位申請人轉交屋主，有些現任租客更講得很清楚不take over不會把你再轉交給屋主……(跟要脅沒有分別。)如你不介意take over就當作介紹費吧……

看屋其實就跟面試差不多，屋主重視當日看房對你的印象而房屋地產經紀就不太理。衣著談吐要留意，也要介紹一下自己。之後有興趣記得盡快提交必要文件，如屋主親自帶你看可直接給他看必要文件。通常申請之後兩、三日會收到回覆，期間務必留意電話，可能屋主會打給你，錯過了電話可能就打給下一個人了……

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必要文件

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德國租屋網站

Immobilien Scout 24、Immowelt、immonet是德國最大租屋平台，會有比較多的房屋，可集中看這3間租屋平台。其他租屋平台有時間才看。我們是透過Immobilien Scout 24租到Apartment，而且用了2個月€29.9Plus付款會員。參加了Plus的好處就是優先顯示你傳給屋主的message、某些房源可讓Plus付款會員先傳給屋主message、詳細寫個人資料、免費申請Schufa等，光是申請Schufa這一項就值回會費了 Plus詳情點此 ！找到屋後記得取消及把資料刪除啊！

• Immobilien Scout 24: https://www.immobilienscout24.de/
• Immowelt: https://www.immowelt.de/
• immonet: http://immonet.de/
• eBay Kleinanzeigen: https://www.ebay-kleinanzeigen.de/s-wohnung-mieten/c203
• Quoka: https://www.quoka.de/vermietungen
• Zimmer69: http://www.zimmer69.de/de/zeige.php?modus=angebote

分租房間 WG

• Studenten-WG: http://www.studenten-wg.de/
• WG-Gesucht: http://www.wg-gesucht.de/
• WG-Spion: http://www.wg-spion.de/
• WG Suche: https://www.wg-suche.de/

香港Facebook 社團

• 香港人在德國: https://www.facebook.com/groups/1415981902016613

台灣Facebook 社團

• 德國台灣同學會: https://www.facebook.com/groups/178218261881/
• 台灣人在德國: https://www.facebook.com/groups/672172912863510/

杜賽道夫Düsseldorf Facebook社團

• Expats In Düsseldorf: https://www.facebook.com/groups/532311100124419
• Apartments & Rooms for Rent Dusseldorf: https://www.facebook.com/groups/1084512101731335
• Düsseldorf-International Students-Searching for a Flat/Room Share/Apt: https://www.facebook.com/groups/399574813462398/
• WG & Wohnung Düsseldorf gesucht: https://www.facebook.com/groups/473392446159968/
• Wohnungen Düsseldorf & Umgebung: https://www.facebook.com/groups/1400440290232109/
  

杜賽道夫Düsseldorf房屋地產經紀

• duesseldorferimmobilienboerse: https://www.duesseldorferimmobilienboerse.de/
• duesselraum: https://www.duesselraum.de/
• assvor: https://www.assvor.de/
• fischer-stude: https://www.fischer-sturm.de/

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常見詐騙手段

在這麼難租屋的情況下，騙子出現的機會特別高！

通常都在租房平台上放不錯照片而且價格很便宜，我們也試過還好什麼都沒有發生。最常發生是沒見面的情況下租下屋，沒有看過屋的情況下切勿把錢滙到對方帳戶。他們都因為總總原因而不在當地，空置了屋所以很想租給你之後叫你匯錢給他作訂金再給鑰匙你看屋！！！在任何情況下都不會未簽合約就付款！！！鑰匙在德國非常重要的，不會給陌生人去看屋啦！！！

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考慮因素

應按照個人需求及預算來搜尋理想中的家。有一些原因也很到你的生活作息，例如交通噪聲是否有U-Bahn或S-Bahn地鐵在附近？！附近餐廳或夜生活場所？！Apartment位於大街會比較噪，附近車站會較多人出入也比較雜（特別是HBF！）。
日照也很影響到心情，沒有陽光感覺心情特別鬱悶。我們短租Apartment位於1樓，陽光很難照射入屋會比較黑。而長租Apartment位於4樓閣樓，閣樓屬於最高層有廣闊視野而且非常充足的陽光，但是中午12-1時左右太陽超猛啊！安裝遮太陽的窗廉比較好，閣樓缺點猛太陽的時侯很曬，遇上熱浪街上還比屋裡涼快啊…..凍的時候也特別凍！買傢俱要度好才好買，斜面屋頂會影響高度。

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房型種類

合住公寓 WG

Wohngemeinschaft簡稱 WG就是好幾個人一起住在同一間Apartment，有自己的房間，只是共用廚房、客廳、廁所。通常租金較自己一個住Apartment便宜，多數學生、單身上班族、Working Holiday的人選擇WG。好彩的話遇到好的室友打成一片，會好好清潔共用空間就好像美劇Friends一樣美好啦。不好的室友弄邋邋遢遢也不清潔、隨意帶人過夜影響大家，我有朋友跟屋主住WG，入住之前說什麼都可以用，入住後說你浪費的電和上網，只限某時段可以用(租金明明包用！)所以住WG一定要嚴格選屋主和室友啊！

一房公寓1-Zimmer Wohnung/ 公寓Wohnung

一房公寓1-Zimmer Wohnung是廚房、客廳、床在同一間房間，而廁所是另一間。 公寓Wohnung則是兩房一廳(或者兩房以上) 德國房間的計法跟香港有點不同，香港客廳不會計一間房。而在德國寫住2-Zimmer
意思是一房一廳啦。德國大部分的公寓都是沒有傢俱、廚房設備（廚櫃、冰箱、煮食爐具都沒有，看到照片有可能只是現任租客的，走的時候會搬走啊！）。可能同現任租客購買Take over或者自己從二手網站如eBay Kleinanzeigen上購買(需要自己安裝或找handyman裝)而且單位內的燈一般來說是沒有包括的，要自己購買及安裝，除了租金押金買傢俱和建廚房也是一筆花費啊！

以下是Immobilienscout24繪畫的大城市平均德國租屋價格，大家可用來參考一下
柏林Berlin平均房租地圖

漢堡 Hamburg平均房租地圖

慕尼黑Munich平均房租地圖

法蘭克福Frankfurt 平均房租地圖

杜賽道夫Düsseldorf 平均房租地圖

史特加Stuttgart平均房租地圖

科隆Köln平均房租地圖

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租屋費用

暖租/冷租

在德國，租金一般而言分為冷租Kaltmiete和暖租Warmmiete(簡寫為Kalt和Warm)。冷租Kaltmiete即是屋租費用而暖租Warmmiete即是冷租 Kaltmiete + 附加費用Nebenkosten 水/電/暖為預收費用。 請留意暖租是預收附加費用而不是=全包水電暖就可以亂用，用多了是需要額外支付費用而用少了則會退回費用。有些暖租是包水暖，電費需自行找電力公司簽約。除此之外還有其他可能額外費用：網絡Internet、管理費Bearbeitungsgebühr、垃圾費Abfallgebühr、廣播費Rundfunkbeitrag等，可在看屋的時候先問屋主租金包含什麼、不包含什麼？

押金

押金多數為租金兩個月至三個月，付押金後要問屋主拿收據，要注意是所有的金錢交易往來都必須透過銀行，不要用現金付款以免之後有爭議。我們跟屋主於Sparkasse開了押金戶口Mietkautionskonto，這種做法並不用真的把這筆錢交給屋主，而是透過銀行做中介，在你的賬戶裡把這筆錢給凍結了，到你退掉房子前，這筆錢都是不能動的，還可以收利息(不過很少)，以後你退房子的時候有任何問題，或者你交不上房租之類的，屋主就有權用賬戶裡的押金。

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租屋協會Mieterschutzverein

德國講求法律的國家，萬一真的發生有爭議或不清楚的地方可以向誰求助呢？德國有不少租屋協會Mieterschutzverein，提供有關租房的法律諮詢以保護租客的權益。通常每一個城市都有租屋協會Mieterschutzverein 只要打:你住的城市+Mieterschutzverein就可以找到啦！

我們用iv-mieterschutz租屋協會: https://www.iv-mieterschutz.de/
一年會費 € 49.50 

而且可以用英文諮詢！可以面談諮詢也可以打電話。我們在簽合約之前有給租屋協會Mieterschutzverein看過有沒有什麼問題才簽，回覆也很有效率一天就覆了我們！我覺得付會費買個安心也不錯，當遇到紛爭時就非常有用啦。

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租屋合約/簽約

千辛萬苦終於來到簽約了！簽約時也有需要注意的地方，一定要把合約清楚了解才簽！因為這是一份有法律規約的合約，屋主口頭應答允的事不能說了算，一定要寫住口約才有效用啊！你有權利先帶回去先仔細讀一遍，盡可能請德國朋友或會德語朋友看看合約。押金、租期、租金、水電費、其它費用明細（垃圾費，管理費等）和退房條件都要仔細閱了解。

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交屋檢查

到入住當日會和屋主一起驗收屋有沒有問題，本身有損壞的地方必須記下和拍照並標註日期，屋主應提供文件寫低有損壞的地方並雙方簽名作實以免爭議日後屋主剋扣押金。

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責任保險Haftpflichtversicherung

責任保險Haftpflichtversicherung是在德國非常實用的保險，幾乎每3個德國人就有2個有買責任保險Haftpflichtversicherung！責任保險Haftpflichtversicherung就是意外地弄壤別人的東西，例如︰不見了屋裡鑰匙整棟大廈都要換鑰匙(開大廈的大門鑰匙)、踏單車時意外撞到別人的物品、去朋友家作客意外弄壞了他的物品、家裡洗衣機漏水水流到樓下(超貴的)等等，責任保險Haftpflichtversicherung一個月大約幾€，當發生了意外時就超有用啦！我們屋主也推薦要有責任保險Haftpflichtversicherung(早就買了)！！！

延伸閱讀：【德國生活】第三方責任險租房必備 德國第三方責任險推薦 在德生活需要的保險

祝大家租屋順利、遇到好屋主☘️

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