最後更新 2026-03-06 by whereisthesally
沒來德國之前不知道原來租屋是這麼難的，德國人租屋都不易更何況是德語一竅不通的外國人！德國租屋是在德生活第一個挑戰！德國找屋不是一天二天就搞定的事，基本上是屋主挑租客不是租客挑。幸運的我們現在總算安頓好了，這次租屋更得到3個屋主想租給我們啊(超LUCKY！！！)現在分享一下德國租屋心得，詳細提供租屋平台供參考，希望這篇文章可以幫到你！
德國租屋現況：為什麼在德國找房比找工作還難？
短期租屋
德國租屋市場是競爭十分大因為供不應求，特別是大城市如柏林Berlin、
漢堡 Hamburg、慕尼黑Munich、杜賽道夫Düsseldorf 等熱門城市租屋競爭更加激烈，
人在德國前安排長期住宿基本上是不可能的，大多數人只能短租數個月在此期間找長租。
因為德國的法律是比較保護租客的，屋主不能隨意把租客趕走(沒有交租也不能短時間內
趕走啊！當然好租客要準時交租啦！)。怕你不交租怕你半夜開大音樂
怕你弄壞他的屋種種因素，因此屋主都精心挑亂租客(哭)
不會租給素未謀面的人啦(單是合約短租只有2頁長租的正式租屋契約
有20多頁就知長租認真得多！)！我們剛剛到達的時候是先短租
3個月期間再找到長租的apartment。Coronavirus怕封關的關係，
我們在短租租約開始前更提前到德國，在Airbnb找到住宿先住1個星期！
短租更可以入籍Anmeldung，那麼我們可以安心找長期租屋(並不是每一個短租屋主可以給
你入籍Anmeldung應事前問清楚屋主能否這樣做才好租屋！)。
►【德國生活】如何入籍ANMELDUNG/ 附中文翻譯申請表格
短租的好處是對於剛剛來到居住城市，還未很了解該區的生活機能、
工作和學校的通勤距離會不會太遠、該區治安等，可清楚了解後再決定是否在該區長住！
有空閒時間也不妨去其他區了解是否合適居住。
而且短租應租附傢俱的apartment，我們透過homelike租到的apartment真的不錯，
這apartment是剛剛翻新好的，租金是包含全部費用啦！
除了附傢俱之外，一些生活用品如風筒、曬衣架、煮食用具都齊全，
對於剛到埗什麼用品都沒有的我們真的領包入住就可以啦！
還有apartment位於萊茵河Rhine River沿河，感受到杜賽道夫Düsseldorf的河畔之美，
日落去看黃昏跑步景色美得醉人，只是租金不算便宜和apartment較小，
所以要找長租的apartment啦！
德國短期租屋網站
Agoda: https://www.agoda.com/
homefully: https://homeful.ly/
homelike: https://www.thehomelike.com/
mwz24: https://mwz24.de/
長期租屋
在德國長期租屋最常見的租屋方法房屋地產經紀、個人出租。
房屋地產經紀是透過地產經紀人去處理租屋事宜，
過往租客透過房屋地產經紀租屋是需要支付經紀費，
現在經紀費已經改為屋主支付啦，所以不用擔心經紀費啦！
如是透過房屋地產經紀幫你找apartment則需要支付經紀費。
個人出租通常是屋主/二屋主(即是二屋主向屋主租屋，再轉租給其他人)。
預約看房
無論任何方法租屋看到合心水的屋都要預約看屋，
有提供電話的可直接打去(但未必能以英文溝通啊！)或E-mail/Messenge聯絡。
請不要傳 “Hello，我想看屋！” 這種訊息在德國實在太過簡單，
試想想屋主有機會收到幾十人爭搶看同一間屋，這麼簡單沒有個人資料的訊息一定會被Skip啦！必須要有以下的資料才會考慮給你看屋啊……寫得有誠意才會約你啊。
不是說德國最重視隱私的嗎？似乎不適用於租屋的時候！這根本跟找工作投履歷一樣！
我們在找屋的兩個多月期間，大約傳了200多間想看屋的message！！！
有回覆約我們看屋的有20多間！所以呢不用多想，看到不錯的就傳message吧。
反正不一定有回覆的，有時侯有回覆但時間日子去不了、
跟其他看屋的預約撞了時間而且他不一定讓你改時間(在德國就是這樣，你不來他也不擔心租不了出去啊……)多傳幾間有回覆再算。
我們以為外國人又不會德文才這要花那麼多時間找屋，Mr. J的德國同事也傳了100多間想看屋的message！你就明白德國的租屋市場競爭有多大，除非你財力雄厚、沒有小孩也不計劃生小孩、沒有寵物、不抽煙、則超幸運可能很快找到屋，也有朋友看了幾間屋就找到了，
但這是幸運又少數的例子。傳說屋主一般會以稅後收入Brutto三分之一準則來決定挑選租客，稅後收入Brutto不到租金三分之一的申請一般不會被接受，以我們的經驗來說這是不一定的！
現在我們住的apartment租金高了一點，而另一個屋也願意租給我們呢！
我們也傳想看屋message後收過屋主的message說這收入不足夠租這間屋還未計其他雜費生活費blabla…(看也沒有看過屋說那麼多說幹嘛？！把大部分收入用來交租不行麼？！)
也有屋主看完屋申請後說還是想租給單身的人(真正的原因誰知道？！不想租給外國人？！)
高薪的人和收入較少的人同樣選擇較便宜租金的屋，你覺得屋主會租給誰呢？！(在香港有錢交租就可以了，收入少但資產多靠炒賣投資的人有很多啊！)
高薪的人選擇有很多，收入越高機會越大，其實真的很不公平！根本是互相傷害！
▼搞·笑？？！！
看屋的時候，記得要準時和帶齊必要文件(詳細看下面”必要文件”)！
不妨早一點到看看附近的生活機能、治安等。看屋有時候是一對一﹑
也有時候是一對十(十個想租的人一齊爭)啊！！！這種一對十我們超不喜歡，
非常競爭的感覺(好像去Casting……)！這種情況夠常出現於房屋地產經紀。
看屋有時是屋主親自帶你看親自選擇租客，這種情況是非常幸運啦，
直接見到屋主成功機會夠大不妨多點聊天爭取好印象！3個aparment 想租給我們，
其中2個都是直接見屋主的！大多數看屋現任租客帶你看再轉交給屋主選，
也可能想你take over他的傢俱廚房。現任租客可决定將哪一位申請人轉交屋主，
有些現任租客更講得很清楚不take over不會把你再轉交給屋主……(跟要脅沒有分別。)
如你不介意take over就當作介紹費吧……
看屋其實就跟面試差不多，屋主重視當日看房對你的印象而房屋地產經紀就不太理。
衣著談吐要留意，也要介紹一下自己。之後有興趣記得盡快提交必要文件，
如屋主親自帶你看可直接給他看必要文件。通常申請之後兩、三日會收到回覆，
期間務必留意電話，可能屋主會打給你，錯過了電話可能就打給下一個人了……
文件大補帖：這 4樣東西沒準備好，房東連看房都不會邀你
工欲善其事：德國 4 大找房平台與 App 推薦
Immobilien Scout 24、Immowelt、immonet是德國最大租屋平台，會有比較多的房屋，可集中看這3間租屋平台。其他租屋平台有時間才看。我們是透過Immobilien Scout 24租到Apartment，而且用了2個月€29.9Plus付款會員。參加了Plus的好處就是優先顯示你傳給屋主的message、某些房源可讓Plus付款會員先傳給屋主message、詳細寫個人資料、免費申請Schufa等，光是申請Schufa這一項就值回會費了 Plus詳情點此 ！找到屋後記得取消及把資料刪除啊！
- Immobilien Scout 24: https://www.immobilienscout24.de/
- Immowelt: https://www.immowelt.de/
- immonet: http://immonet.de/
- eBay Kleinanzeigen: https://www.ebay-kleinanzeigen.de/s-wohnung-mieten/c203
- Quoka: https://www.quoka.de/vermietungen
- Zimmer69: http://www.zimmer69.de/de/zeige.php?modus=angebote
分租房間 WG
- Studenten-WG: http://www.studenten-wg.de/
- WG-Gesucht: http://www.wg-gesucht.de/
- WG-Spion: http://www.wg-spion.de/
- WG Suche: https://www.wg-suche.de/
香港Facebook 社團
台灣Facebook 社團
- 德國台灣同學會: https://www.facebook.com/groups/178218261881/
- 台灣人在德國: https://www.facebook.com/groups/672172912863510/
杜賽道夫Düsseldorf Facebook社團
- Expats In Düsseldorf: https://www.facebook.com/groups/532311100124419
- Apartments & Rooms for Rent Dusseldorf: https://www.facebook.com/groups/1084512101731335
- Düsseldorf-International Students-Searching for a Flat/Room Share/Apt: https://www.facebook.com/groups/399574813462398/
- WG & Wohnung Düsseldorf gesucht: https://www.facebook.com/groups/473392446159968/
- Wohnungen Düsseldorf & Umgebung: https://www.facebook.com/groups/1400440290232109/
杜賽道夫Düsseldorf房屋地產經紀
- duesseldorferimmobilienboerse: https://www.duesseldorferimmobilienboerse.de/
- duesselraum: https://www.duesselraum.de/
- assvor: https://www.assvor.de/
- fischer-stude: https://www.fischer-sturm.de/
避雷針：德國租屋常見的詐騙手法
在這麼難租屋的情況下，騙子出現的機會特別高！
通常都在租房平台上放不錯照片而且價格很便宜，我們也試過還好什麼都沒有發生。
最常發生是沒見面的情況下租下屋，沒有看過屋的情況下切勿把錢滙到對方帳戶。
他們都因為總總原因而不在當地，空置了屋所以很想租給你之後叫你匯錢
給他作訂金再給鑰匙你看屋！！！在任何情況下都不會未簽合約就付款！！！
鑰匙在德國非常重要的，不會給陌生人去看屋啦！！！
€ 389冷租這麼不錯的aparment是否很有可疑呢???
在這個快來快去的德國租屋市場一般人都不會花那麼多時間打E-mail啦！還說跟Airbnb合作可以給你鑰匙你看屋！！！
考慮因素
應按照個人需求及預算來搜尋理想中的家。有一些原因也很到你的生活作息，
例如交通噪聲是否有U-Bahn或S-Bahn地鐵在附近？！附近餐廳或夜生活場所？！
Apartment位於大街會比較噪，附近車站會較多人出入也比較雜（特別是HBF！）。
日照也很影響到心情，沒有陽光感覺心情特別鬱悶。我們短租Apartment位於1樓，
陽光很難照射入屋會比較黑。而長租Apartment位於4樓閣樓，閣樓屬於最高層有廣闊視野而且非常充足的陽光，但是中午12-1時左右太陽超猛啊！安裝遮太陽的窗廉比較好，閣樓缺點猛太陽的時侯很曬，遇上熱浪街上還比屋裡涼快啊…..凍的時候也特別凍！
買傢俱要度好才好買，斜面屋頂會影響高度。
房型種類
合住公寓 WG
Wohngemeinschaft簡稱 WG就是好幾個人一起住在同一間Apartment，
有自己的房間，只是共用廚房、客廳、廁所。通常租金較自己一個住Apartment便宜，
多數學生、單身上班族、Working Holiday的人選擇WG。好彩的話遇到好的室友打成一片，
會好好清潔共用空間就好像美劇Friends一樣美好啦。
不好的室友弄邋邋遢遢也不清潔、隨意帶人過夜影響大家，
我有朋友跟屋主住WG，入住之前說什麼都可以用，入住後說你浪費的電和上網，
只限某時段可以用(租金明明包用！)所以住WG一定要嚴格選屋主和室友啊！
一房公寓1-Zimmer Wohnung/ 公寓Wohnung
一房公寓1-Zimmer Wohnung是廚房、客廳、床在同一間房間，而廁所是另一間。 公寓Wohnung則是兩房一廳(或者兩房以上) 德國房間的計法跟香港有點不同，
香港客廳不會計一間房。而在德國寫住2-Zimmer
意思是一房一廳啦。德國大部分的公寓都是沒有傢俱、廚房設備
可能同現任租客購買Take over或者自己從二手網站如eBay Kleinanzeigen上購買
(需要自己安裝或找handyman裝)而且單位內的燈一般來說是沒有包括的，
要自己購買及安裝，除了租金押金買傢俱和建廚房也是一筆花費啊！
以下是Immobilienscout24繪畫的大城市平均德國租屋價格，大家可用來參考一下
柏林Berlin平均房租地圖
租屋費用
暖租/冷租
在德國，租金一般而言分為冷租Kaltmiete和暖租Warmmiete(簡寫為Kalt和Warm)。
冷租Kaltmiete即是屋租費用而暖租Warmmiete即是冷租 Kaltmiete + 附加費用Nebenkosten 水/電/暖為預收費用。 請留意暖租是預收附加費用而不是=全包水電暖就可以亂用，
用多了是需要額外支付費用而用少了則會退回費用。
有些暖租是包水暖，電費需自行找電力公司簽約。
除此之外還有其他可能額外費用：網絡Internet、管理費Bearbeitungsgebühr、垃圾費Abfallgebühr、廣播費Rundfunkbeitrag等，
可在看屋的時候先問屋主租金包含什麼、不包含什麼？
押金
押金多數為租金兩個月至三個月，付押金後要問屋主拿收據，
要注意是所有的金錢交易往來都必須透過銀行，不要用現金付款以免之後有爭議。
我們跟屋主於Sparkasse開了押金戶口Mietkautionskonto，
這種做法並不用真的把這筆錢交給屋主，而是透過銀行做中介，
在你的賬戶裡把這筆錢給凍結了，到你退租前，這筆錢都是不能動的，
還可以收利息(不過很少)，以後你退租的時候有任何問題，
或者你交不上房租之類的，屋主就有權用賬戶裡的押金。
租屋協會Mieterschutzverein
德國講求法律的國家，萬一真的發生有爭議或不清楚的地方可以向誰求助呢？
德國有不少租屋協會Mieterschutzverein，提供有關租房的法律諮詢以保護租客的權益。
通常每一個城市都有租屋協會Mieterschutzverein
只要打:你住的城市+Mieterschutzverein就可以找到啦！
我們用iv-mieterschutz租屋協會: https://www.iv-mieterschutz.de/
一年會費 € 49.50
而且可以用英文諮詢！可以面談諮詢也可以打電話。
我們在簽合約之前有給租屋協會Mieterschutzverein看過有沒有什麼問題才簽，
回覆也很有效率一天就覆了我們！我覺得付會費買個安心也不錯，
當遇到紛爭時就非常有用啦。
租屋合約/簽約
千辛萬苦終於來到簽約了！簽約時也有需要注意的地方，
一定要把合約清楚了解才簽！因為這是一份有法律規約的合約，
屋主口頭應答允的事不能說了算，一定要寫住口約才有效用啊！
你有權利先帶回去先仔細讀一遍，盡可能請德國朋友或會德語朋友看看合約。
押金、租期、租金、水電費、其它費用明細（垃圾費，管理費等）
和退房條件都要仔細閱了解。
交屋檢查
到入住當日會和屋主一起驗收屋有沒有問題，
本身有損壞的地方必須記下和拍照並標註日期，
屋主應提供文件寫低有損壞的地方並
雙方簽名作實以免爭議日後屋主剋扣押金。
租到房之後：入籍 Anmeldung與保險的重要性
入籍 Anmeldung
入籍Anmeldung就是讓政府知道你住在這個城市和登記你的住址，
讓政府部門可寄信到你的正確地址。
除此之外，入籍後就會有個人稅號Steuer-ID可以合法打工，也可以申請銀行戶口了。
德國政府要求14 天內到當地戶政事務所 Bürgeramt入籍Anmeldung，
當然最好盡快入籍，因為不少事情會需要入籍Anmeldung啊！
責任保險Haftpflichtversicherung
責任保險Haftpflichtversicherung是在德國非常實用的保險，
幾乎每3個德國人就有2個有買責任保險Haftpflichtversicherung！
租屋時常被要求的「第三方責任險 Haftpflichtversicherung」，
這對德國人來說是常識，但新手往往不知道。
責任保險Haftpflichtversicherung就是意外地弄壤別人的東西，
例如︰不見了屋裡鑰匙整棟大廈都要換鑰匙(開大廈的大門鑰匙)、
踏單車時意外撞到別人的物品、去朋友家作客意外弄壞了他的物品、
家裡洗衣機漏水水流到樓下(超貴的)等等，
責任保險Haftpflichtversicherung一個月大約幾€，當發生了意外時就超有用啦！
我們屋主也推薦要有責任保險Haftpflichtversicherung(早就買了)！！！
延伸閱讀：【德國生活】第三方責任險租房必備 德國第三方責任險推薦 在德生活需要的保險
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祝大家租屋順利、遇到好屋主☘️
移居德國：新手村生存清單
為了讓你少走彎路，我將必做事項分為三大階段。
第一階段：行政與法律
在德國，沒有「入籍證明 (Anmeldung)」幾乎寸步難行。
- 地址登記 (Anmeldung)： 租房後首要任務！沒這張紙，不能辦銀行、不能簽手機、不能辦保險。
- 限制提領帳戶 (Fintiba)： 留學生申請簽證。
- 簽證與依親： BNO 或各類簽證的實戰經驗分享。
第二階段：財務與通訊
德國的金融體系正在數位化，建議採取「傳統+數位」雙軌制。
- 銀行開戶： 推薦 N26 數位銀行，開戶速度最快，適合剛抵達的新手。
- 低成本換匯： 使用 Wise 跨境轉帳，省下昂貴的銀行手續費。
- 手機預付卡： 超市就能買到的 Aldi Talk，資費透明、免綁約。
第三階段：安頓與融入
- 必備保險： 在德國，「第三方責任險」比手機保險還重要！
- 居家生活： 從空屋到溫馨小窩，德國買家具的省錢管道。
- 德國租房子全攻略
- 語言學習： 語言是融入的鑰匙，推薦 Lingoda 線上衝刺班，達標還能 50% 現金回饋。
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踏出舒適圈離開出生長大的香港，
嫁雞隨雞跑到德國，現居英國。
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